Finanztest empfiehlt Immobilien – eine schlechte Empfehlung « Dr. Peterreins Geldanlage- und Finanz-Blog

August 2009
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10 Antworten

Nico F. Brandl, am 27/08/2009 um 9:31 am sagte:

Hallo Hannes,

ich stimme Dir voll zu, und würde noch gerne drei weitere Aspekte hinzufügen:

1) Wertsteigerungen erfahren – wenn überhaupt in Zukunft – nur noch Grundstücke, keinesfalls jedoch Gebäude. Die Gebäude verfallen im Wert, wenn man nicht ständig renoviert u n d sie auf den neuesten technischen Stand bringt (z.B. wegen Verringerung des Energieverbrauchs). Und die Grundstücke werden nur noch in wenigen Gebieten im Wert steigen, nämlich da, wo noch mit deutlichem Bevölkerungswachstum zu rechnen ist (und das ist in Deutschland überwiegend nicht der Fall).

2) Wertsteigerungen hängen von Angebot und Nachfrage ab. Die Nachfrage wird durchschnittlich fallen, weil in weiten Teilen Deutschlands die Bevölkerung abnimmt und ebenso die Kaufkraft der potenziellen Immobilienkäufer abnehmen wird (Finanzierung der Staatsschulden und der älteren Generation)

3) Die Wertsteigerungen beziehen sich in diesen Modellberechnungen stets auf das gleiche Alter der immobilie, d.h., es wird neu gegen neu verglichen und gebraucht gegen gebraucht (wobei dies eine sehr pauschale Betrachtung ist, denn es kommt sehr wohl auf das Alter an). Fakt ist jedoch, dass ich, wenn ich heute eine Immobilie kaufe, diese in 30 Jahren um 30 Jahre gealtert sein wird. Als Geldanlage muss ich dann eine neue Immobilie mit einer 30 Jahre alten vergleichen. Und dieser Vergleich ist normalerweise immer mit einer Wertminderung verbunden.

Last but not least sei noch vermerkt, dass fast alle Akteure, die zum immobilienkauf raten, an diesem auch mitverdienen: Makler und Banken. Eine neutrale, objektive Beratung gibt es kaum.

Kommentar
- peterreins, am 27/08/2009 um 9:41 am sagte:
  
  Danke für den ergänzenden Kommentar.
  Übrigens hat mich eine Bekannte auf meinen aktuellen Blog-Beitrag hin angerufen und gesagt: Ja, genau das ist ihr passiert. Sie hat eine Immobilie gekauft, und jetzt hat sie bereits einen ersten großen Schaden am Dach, der die gesamte Planung zunichte macht.
  
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Michael Rahner, am 28/08/2009 um 9:30 am sagte:

Hallo Herr Dr. Peterreins,

ich bin vor kurzem auf Ihren Blog gestossen, den ich seither mit großem Interesse verfolge. Speziell Ihre Ausarbeitung zum Thema Immobilien fand ich sehr erhellend. Vielen Dank dafür. Ich bin gespannt auf Ihre weiteren Veröffentlichungen !

Mit freundlichen Grüßen

Kommentar
Sebastian Radics, am 06/09/2009 um 1:25 pm sagte:

Danke für die tolle Erläuterung zum Thema Immoblienkauf und Rendite. Hat mir sehr geholfen, endlich noch besser zur verstehen, warum ich jeden Monat trotzdem noch weiter die Miete in Kauf nehmen sollte, auch wenn es sich so anfühlt, als wenn man Geld verbrennt.

Interessant wäre noch eine Betrachtung, ob ein Immobilienkauf bei höherem Eigenkapitalanteil interessant wird, und wo ggf. der Wendepunkt liegt (die Zinsebelastung sinkt ja dadurch deutlich, wodurch die Rendite deutlich höher sein dürfte, allerdings kann mein Geld in den Jahren nicht arbeiten?!)

An den Rechenbeispielen mit Excel wäre ich sehr interessiert.

Kommentar
- peterreins, am 07/09/2009 um 9:07 am sagte:
  
  Vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn Sie zur Miete leben (was ich in den meisten Fällen für das Beste halte), sollten Sie auf der anderen Seite darauf achten, Geld für später anzusparen. Selbst wenn eine Immobilie in der Regel eine relativ schlechte, vielleicht sogar negative Rendite hat, so hat sie doch einen wichtigen Effekt für den Vermögensaufbau: Sie ist eine Art „Zwangsparbüchse“.
  
  Herr und Frau X kaufen sich eine Eigenzumswohnung, die größtenteils fremdfinanziert ist. Durch die Fremdfinanzierung sind sie gezwungen, jeden Monat Geld für Zinsen und Tilgung zur Seite zu legen. Am Ende haben sie ein schuldenfreies Eigenheim und haben insofern Vermögen aufgebaut. Das ist ohne Frage positiv, selbst wenn es eine effizientere Form des Vermögensaufbaus gegeben hätte.
  
  Wenn Herr und Frau X stattdessen zur Miete leben und ALL ihr Geld Monat für Monat für den Konsum ausgegeben, dann stehen sie am Ende zweifellos schlechter da. Geben Sie aber dasselbe Geld, das sie bei einem fremdfinanzierten Immobilienkauf für Tilgung und Zinsen ausgeben müssten, in eine andere Sparform, dann werden Sie – nicht in jedem Fall aber häufig, am Ende mehr haben.
  
  Aber was das Wichtigste ist: Sie werden weniger Risiko haben. Denn all sein Geld in EIN EINZIGES Investment (nämlich die eigenen Immobilie) zu stecken, widerspricht ganz eklatant dem Prinzip der Risikostreuung/Diversifikation.
  
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Marco Perra, am 08/09/2009 um 2:35 pm sagte:

Hallo Herr Dr. Peterreins,

über einen Freund bin ich auf den Beitrag gestoßen.
Welche Rolle spielt bei den Betrachtungen die Inflation? Weiterhin sollte man nicht ganz ausser acht lassen, das bei der Variante „Ansparen“, über eine Zeitraum von 30 Jahren, einen Geldbetrag um die 200.000 EUR in der Regel nicht unangetastet liegen lässt und nicht doch einem schon lang ersehnten Wunsch nachgibt, der in der Regel einer viel volatilerer Wertentwicklung unterliegt als der Kauf einer Imobilie, z.B. das bessere schönere PKW-Modell das einen wie gewohnt von A nach B bringt. Beim Kauf der Imobilie ist man gezwungen einen gewissen Betrag auf die „Seite“ zu legen und das schönere Auto schaut man daher eher hinterher als drinnen zu sitzen.

Mit freundlichen Grüßen,
Marco Perra.

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- peterreins, am 08/09/2009 um 2:58 pm sagte:
  
  Die Inflation habe weder ich noch der Finanztest in den Berechnungen berücksichtigt. Ich wüsste auch nicht, wie sie in die Rechnungen mit einfließen sollten. Die Methode ist so: Unter der Annahme, dass sich die Mieten bzw. die Immobilienpreise so und so erhöhen, dann ergibt sich die und die Rendite für einen Eigenheimkäufer. Es ist durchaus denkbar, dass die Immobilienpreise mehr als der allgemeine Preisindex steigen wird. Genauso wie es denkbar ist, dass die Preissteigerungen am Immobilienmarkt die Inflation nicht ausgleichen wird (wie beispielsweise in den letzten Jahren in Deutschland geschehen). Insofern stellt die Infaltion einen weiteren Faktor dar, den man aber nicht in diese Berechnungen integrieren kann.
  
  Im zweiten Punkt gebe ich Ihnen absolut recht. Wie ich bereits in den Antwort auf den Kommentar von Herrn Radics geschrieben habe, ist eine fremdfinanzierte Immobilie eine Art „Zwangssparbüchse“. Selbst wenn man so in eine Immobilie anspart, deren Rendite miserabel ist, so wird man so am Ende besser vorgesorgt haben, als jemand, der zur Miete lebt und all sein Geld ständig für den Konsum ausgibt. Dasselbe gilt übrigens für Kapitallebensversicherungen.
  
  Wer beispielsweise mit Investmentfonds wird – meiner Einschätzung nach – die klügere Wahl für den Vermögensaufbau treffen, benötigt aber eine viel höhere Disziplin. Wer die nicht hat, ist fürs Fondssparen ungeeignet und sollte tatsächlich versuchen entweder über eine Immobilie oder eine Lebensversicherung versuchen, ein Vermögen für später aufzubauen.
  
  Ein Argument noch, warum ich eine einzige Immobilie für den Vermögensaufbau so schlecht finde. Stellen Sie sich vor, jemand zeigt Ihnen sein Wertpapierdepot. Und darin befindet sich eine einzige Aktie, nehmen wir mal an Thyssen-Krupp. Ihr Freund berichtet auch noch stolz, dass er diese Aktienposition zu 50% fremdfinanziert hat. Würden Sie ihn nicht für komplett verrückt halten, all sein Geld alleine auf eine einzige Aktie zu setzen? Man muss hier kein Finanzexperte zu sein, um das als den blanken Wahnsinn zu erkennen. Jetzt tauschen Sie in dem Beispiel „Thyssen-Krupp“ durch „eine Eigentumswohnung“ aus.
  
  Für mich ist es mehr als erstaunlich, dass fast jeder erkennt, dass es verrückt ist, all sein Geld in eine einzige Aktie zu investieren. Bei einer Immobilie soll dasselbe hingegen nicht verrückt sein? (Tatsächlich ist es derselbe Wahnsinn.)
  
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Klaus, am 10/11/2009 um 11:50 pm sagte:

Naja, ich finde es schon sehr bedenklich, wie einseitig hier argumentiert wird. Natürlich ist es Wahnsinn, sein ganzes Geld in eine einzige Anlageform zu investieren. Aber das gilt nunmal pauschal für alles: Aktien, Immobilien, Investmentfonds, Ölgemälde. Gerade im Sinne der Diversifizierung ist Immobilienbesitz doch sehr sinnvoll, um andere Investments auszugleichen.

Außerdem wird bei den obigen Berechnungen, auf denen die kritische Aussage zu Immobilien basiert, ein Aspekt ganz außer Acht gelassen: Nämlich die disziplinierende Wirkung, die von Immobilienbesitz ausgeht und die bei den meisten Immobilienbesitzern zu einer viel nachhaltigeren Finanzplanung führt als bei Mietern.

Wenn man diese Disziplin natürlich auch so schon mitbringt (was aber wohl nur auf einen niedrigen einstelligen Prozentsatz der Bevölkerung zutreffen dürfte), dann kann man sich die Immobilie natürlich auch sparen – im wahrsten Sinne des Wortes

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Klaus, am 10/11/2009 um 11:53 pm sagte:

Achja, und die Geschichte mit dem im Krieg zerstörten Haus ist ja wohl nicht ernst gemeint, oder? Mit der Argumentation könnten wir uns auch gleich vor den nächsten Zug werfen…

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renata, am 19/03/2010 um 12:10 pm sagte:

Endlich mal eine Darstellung von Immobilienrendite bei der man sich nicht muehsam wachhalten muss.
Ich kenne mich sehr gut mit Wertpapieren aus, und genau wie dort sind es auch persoenliche Strategie und Einschaetzungen von Risiko, die hier zum Tragen kommen. Ich bin jetzt sehr motiviert, ein Haus zu kaufen, eben weil ich aus den Gegenargumenten ablesen kann dass meine Investmentidee zu mir passt. Der Vorteil (in meinem Fall) ist eben dass ich mehr Einfluss nehmen kann als bei einem WP, Mieterqualitaet und Investment in ein Haus gehen Hand in Haad, und das gefaellt mir besser als mich auf den Vorstand der Commerzbank zu verlassen

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