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Wie man am besten in die Anlageklasse Immobilien investiert
Veröffentlicht am 25/02/2010 von peterreins
peterreins
Leider gibts in D meines Wissens kein REITS-ETF mit dem man als Kleinanleger weltweit diversifiziert in Immobilien investieren könnte.
Was dem nach meiner Recherche am nächsten käme, wäre der ishares FTSE EPRA/NAREIT ETF (ISIN DE000A0LGQL5).
Ihre Meinung zu diesem Papier würde mich sehr interessieren.
Gruss
Ja, vielleicht sind REITs eine Lösung. Danke für den Kommentar.
Gruß Hannes Peterreins
Ich habe REITs bisher auch immer als beste Möglichkeit betrachtet, in Immobilien zu investieren – sie sind transparent und sollten in aller Regel auch halbwegs fair gepreist sein. Mit den Immobilien-ETFs auf dem Markt kriegt man aber immer auch Immobilien-Aktien, die keine REITs sind. Ich kenne die Zusammensetzung der verschiedenen Indizes aber nicht so genau, dass ich sagen könnte, ob im FTSE EPRA/NAREIT tatsächlich nur Bestandshalter sind oder nicht. Was ich noch weiß: Die auch im Euro Stoxx 50 enthaltene Aktie von Unibail-Rodamco hat zumindest innerhalb von Europa ein so großes Gewicht, dass man fast schon direkt in sie investieren kann… Hinzu kommt noch: REITs scheinen relativ hoch mit dem Aktienmarkt insgesamt korreliert zu sein. Deshalb bin ich in letzter Zeit vorsichtig geworden – Sinn von Immobilien im Depot sollte ja eigentlich eine gewisse Unabhängigkeit vom Aktienmarkt sein.
Eigentlich wollte ich aber noch schreiben, warum ich Offenen Immobilienfonds nach wie vor skeptisch gegenüberstehe: Der Markt ist so intransparent, dass man viel Aufwand treiben muss, um die Spreu vom Weizen zu trennen – Prospekte lesen, Fondsinitiatoren prüfen, verteufelt genau auf Kosten und irgendwelche anderen möglichen Probleme achten. Ein guter Berater/Vermögensverwalter sollte so etwas natürlich leisten. Aber den haben die meisten nun mal nicht. Und ich bin zu geizig dazu, mir einen zu suchen.
Deshalb bin ich nach wie vor auf dem REITs-Trip. Aber für optimal halte ich das auch nicht. Bzw.: Wenn man in REITs investiert, liegt die Frage nahe, ob man nicht auch einfach auf Immobilien verzichten kann und sich mit dem Immo-Aktienanteil begnügt, der sowieso in den Benchmark-Indizes enthalten ist.
Kurz: Ich finde es immer noch schwierig. Aber ein spannendes Thema bleibt es allemal.
Holger, was Sie über offene Immobilienfonds schreiben, gilt meines Erachtens genauso für geschlossene Immobilienfonds.
@Holger hat mit bezug auf offene Immobilienfonds geschrieben:
„Der Markt ist so intransparent, dass man viel Aufwand treiben muss, um die Spreu vom Weizen zu trennen – Prospekte lesen, Fondsinitiatoren prüfen, verteufelt genau auf Kosten und irgendwelche anderen möglichen Probleme achten. Ein guter Berater/Vermögensverwalter sollte so etwas natürlich leisten. Aber den haben die meisten nun mal nicht. “
Und @Manfred hat geantwortet, dass dasselbe für geschlossene Immobilienfonds gelten würde.
Ich stimme hier sowohl Holger als auch Manfred zu. Sowohl bei offenen wie bei geschlossenen Immobilienfonds muss man ganz genau hinsehen, bevor man investiert. Bei offenen Fonds habe ich aber noch zusätzliche Bauchschmerzen, nämlich:
(1) dass die Investitionsobjekte nicht zu Marktwerten bewertet werden, sondern von Gutachtern, die die Fondsgesellschaft selbst bezahlt.
(2) offene Immobilienfonds lassen im Normalfall einen ständigen börsentäglichen Ein- und Ausstieg zu, obwohl ihre Investitionsobjekte illiquide sind. Das ist meiner Meinung nach eine grundsätzliche Fehlkonsturktion.
Da diese beiden Punkte bei geschlossenen Immobilienfonds keine Rolle spielen, bin ich für mich zu dem Schluss gekommen, dass geschlossene Imobilienfonds den offenen vorzuziehen sind. Das ist aber eine prinzipielle Erwägung, ohne dass ich an dieser Stelle konkrete Empfehlungen für bestimmte geschlossene Fonds geben könnte. Denn was mich auf der anderen Seite an den meisten geschlossenen Immobilienfonds stört, sind die exorbitant hohen Gebühren.
REITs udn Immobilienaktien haben offenbar wiederum zu sehr den Charakter von Aktien, wie die letzten drei Jahre gezeigt haben. Sie stellen wohl nicht wirklich eine Gegenposition zu reinen Aktien-Investments dar.
Für micht ist und bleibt es eine schwierige Frage, wie man als Kleinanleger am besten in die Anlageklasse Immobilien investieren kann. Denn auch das scheint mir klar zu sein: dass jedes Vermögen auch zu einem gewissen Prozentsatz diese Anlageklasse abdecken sollte.
@Holger
Sie schreiben:
„Ein guter Berater/Vermögensverwalter sollte so etwas natürlich leisten. Aber den haben die meisten nun mal nicht. Und ich bin zu geizig dazu, mir einen zu suchen“
Eine Anmerkung zum Thema „geizig“. Um einen geschlossenen Fonds zu analysieren, brauche ich in der Regel nicht mehr als zwei Stunden. Mein Stundenhonorar beträg 125 Euro. Insgesamt müsste ein Anleger also im Normalfall 250 Euro ausgeben, um ein fachmännisches Urteil zu einem bestimmten Angebot zu erhalten. Ich bin der Meinung, dass das relativ kostengünstig ist. Insbesondere wenn man bedenkt, vor welchem Schaden man hier eventuell bewahrt werden kann.
Ich erlebe es aber tatsächlich immer und immer wieder, dass Anleger gerne an einer vernünftigen, korrekten Beratung sparen.
Das bete war einmal eine Dame, die in einem richtig schlimmen finanziellen Schlamassel steckte, in die sie ein sogenannten „Finanzberater“ gebracht hatte. Dieses Schlamassel wollte sie von mir entwirren lassen, was mich viel Zeit gekostet hätte. Aus Freundlichkeit sagte ich ihr, dass ich ihr nur eine Stude à 125 Euro anrechnen würde. Ihre Antwort: „Ich bin es gewohnt, für eine Finanzberatung nichts zu bezahlen. 125 Euro sind mir da eigentlich zu viel. Das muss ich mir noch überlegen.“ – Und sie überlegt bis heute. Ein „Finanzberater“, den sie vordergründig nichts bezahlt hat, bringt sie in einfinanzielles Desaster, für eine faire korrekte und zielführende Beratung will sie aber nichts ausgeben. Über was will man sich da noch wundern?
Sorry, ich habe da Mist geschrieben: Statt „Offene“ wollte ich „Geschlossene“ schreiben. Denn für die gilt das Problem der Intransparenz m. E. am stärksten. Offene Fonds sind ja zumindest recht stark reguliert und unterliegen relativ strengen Berichtspflichten (die von Ihnen genannten Bedenkn teile ich aber).
Ja das stimmt, offene Immofonds sind im Vergleich zu geschlossenen Immofonds deutlich besser reguliert. Geschlossene ja eigentlich gar nicht. Das ist ein Punkt fuer die offenen. Andererseits hat die Ueberwachung auch ihren Preis. Und es ist nicht unbedingt klar, dass die aufsichtsrectliche Ueberwachung außer Buerokratie wirklich einen Nutzen fuer den Anleger bringt.
Auch Volker Looman, der Honorarberater aus Reutlingen, äußert sich in seinem wöchentlichen Beitrag in der FAZ vom 08.05.10 zum Problem, wie man am besten die Anlageklasse Immobilien abdeckt – siehe hier: http://www.faz.net/s/RubD0AD9A6D94EE4658B9DDDAEB8EE726B0/Doc~EAAEE9E4D20114B16BF96744BAB25008D~ATpl~Ecommon~Scontent.html
Seiner Meinung nach kommt man nach wie vor an offenen Immobilienfonds nicht vorbei.
Er meint, wenn man eine Eigentumswohnung kaufen wolle, bekäme man für eine Anlagesumme von 100000 € (Um die geht es in seinem Beispiel) kein geeignetes Objekt, und man setze alles auf eine Karte, und die Gebührenbelastung könne hoch sein. Ganz abgesehen davon, daß man sich auch noch um die Vermietung der Wohnung kümmern muß, das ist auch nicht jedermanns Sache.
Auch bei geschlossenen Immobilienfonds setze man alles auf eine Karte und die Gebührenbelastung sei hoch.
Der Vorteil von offenen Immobilienfonds sei die Streuung auf mehrere Objekte.
Auch daß das Bundesfinanzministerium die tägliche Verfügbarkeit dieser Anteile aufheben will, hält er für langfristige Anleger nicht für einen Nachteil.
Diese Maßnahme ist meiner Meinung nach vor allem gegen institutionelle Anleger gerichtet, die die offenen Immobilienfonds als Tagesgeldersatz genutzt haben und oft sehr schnell wieder ausgestiegen sind.
(Ein gewisser Schutz gegen sehr kurzfristige Anleger ist natürlich der Ausgabeaufschlag von 5 % beim Kauf, doch der läßt sich auch umgehen, vor allem für institutionelle Anleger, entweder, indem man die Fonds an der Börse kauft oder, noch besser, bei einem Fondsdiscounter).
Herr Loomans Artikel sind leider oft etwas allgemein gehalten.
Auch hat er früher oft Rentenversicherungen als Diversifizierung eines Vermögens empfohlen, was ich nicht so gut finde wegen der hohen Gebührenbelastung und der geringen Rendite. Weiterhin empfiehlt er oft, hohe Summen auf dem (un- oder niedrig verzinsten) Girokonto vorzuhalten (so auch in seinem Artikel vom 15.05.10). Es gibt doch Tagesgeldkonten!
In seinem oben verlinkten Artikel schlägt er aber erstmals Gold als eigenständige Anlageklasse vor. (Aber erst jetzt, nachdem der Kurs schon stark gestiegen ist!)
Nach den Beispielen, die Herr Looman immer beschreibt, ist er offenbar ein Honorarberater für sehr vermögende Kunden. (Oder er meint, die Leser der FAZ bevorzugen solche Artikel).
Ich schätze Volker Looman sehr. Dennoch folge ich ihm nicht in jedem Punkt. Geldanlage ist nun mal keine exakte Wissenschaft. Hier spielen immer auch persönliche, subjektive Einschätzungen ein wichtige Rolle.
Ich habe auch den Artikel von Volker Looman über offene Immobilienfonds gelesen und habe mich – ehrlich gesagt – ein wenig darüber gewundert. Ich für meinen Teil halte nicht besonders viel von offenen Immobilienfonds. Die Gründe dafür habe ich in einigen Artikel in diesem Weblog dargestellt. Mein Hauptargument ist: Die Wertbestimmung der Immobilien in den offenen Immobilienfonds geschieht durch Gutachter, die von den Fonds selbst bezahlt werden. Es handelt sich hier also nicht um Marktwerte.
Was Ihre Bemerkung über institutionelle Anleger betrifft, kann ich Ihnen nicht zustimmen. Meiner Meinung nach sind es gerade die Privatanleger, die offene Immobilienfonds als Geldmarktersatz verwenden.
Nur wenige wissen, dass die Fondsgesellschaften meistens neben den Tranchen für Privatanleger auch Tranchen für Institutionelle anbieten. Der Unterschied liegt zunächst in den niedrigeren Gebühren (für Institutionelle) und in den höheren Mindestanlagesummen. Beispielsweise gibt es den (1) AXA Immoselect (WKN 984645) für Privatanleger und (2) den AXA Immosolutions (WKn A0J3GM).
Der Fonds (1) hat im Prinzip keine Mindestanlagesumme und die Total Expense Ratio war (Stand Herbst 2008) bei 0,88%. Der Fonds (2) hat (zum Stand Herbst 2008) eine Verwaltungsgebühr von 0,5%, dafür beträgt aber die Mindestanlagesumme 1,0 Mio Euro.
Interessant ist nun, dass man den ersten Fonds (für Privatanleger), sofern er nicht geschlossen ist, bisher jederzeit ohne weiteres zurückgeben konnte. Der zweite Fonds (für Institutionelle) hatte hingegen Rücknahmegebühren. Nämlich eine Gebühr in Höhe von 3%, wenn man im ersten Jahr nach dem Kauf ohne Vorankündigung verkauft, 2% im zweiten Jahr, 1% im dritten Jahr. Erst nach dem vierten Jahr kann ein Institutioneller Anleger ohne Vorankündigung „straffrei“ Anteile verkaufen.
Man sieht also: Das, was jetzt für alle offenen Immobilienfonds geplant ist, gibt es schon längst im Bereich offener Immobilienfonds für Institutionelle.
Das ist ja auch gerade ein Kritikpunkt von mir an der Anlageform offener Immobilienfonds. Sie suggerieren es, in eine illiquide Anlageforem (nämlich Immobilien) so zu investieren, dass man börsentäglich ein- und aussteigen kann. Das ist ein Widerspruch in sich.